Reformar un piso en Ourense: de qué depende el precio

Es la primera pregunta que nos hace todo el mundo, y la respuesta honesta es que no hay un precio por metro cuadrado que sirva para todo. En este artículo te contamos qué determina de verdad lo que cuesta una reforma integral, cómo se reparte el presupuesto entre oficios, cuánto se tarda y en qué partidas se disparan las obras cuando nadie lo ha previsto. Con eso podrás leer cualquier presupuesto que te pasen y saber si tiene sentido.

Antes Después

Por qué nadie serio te da un precio por teléfono

Dos pisos de los mismos metros en la misma calle pueden costar el doble uno que otro. Un piso de los años ochenta al que solo hay que renovarle instalaciones y acabados no tiene nada que ver con uno de los cincuenta en el que hay que picar hasta el ladrillo, rehacer la distribución y tratar humedades.

Esto es lo que de verdad mueve la cifra:

• El estado de partida. Lo que aparece al picar es lo que más encarece: instalaciones sin toma de tierra, bajantes de fibrocemento, tuberías de plomo, humedades.
• Si hay que rehacer instalaciones. Fontanería y electricidad nuevas frente a aprovechar lo que hay, cuando está en condiciones.
• Si se cambia la distribución. Mover tabiques arrastra instalaciones, y si afecta a estructura, además proyecto técnico y licencia.
• El nivel de acabados. Es donde más se puede ajustar sin que la obra pierda calidad, y donde más fácil es dispararse.
• Los metros y el número de baños. Los baños son, con diferencia, lo que más cuesta por metro cuadrado de una vivienda.

Cómo se reparte el presupuesto

Esta es la distribución aproximada de una reforma integral tipo. Sirve para entender dónde se va el dinero y para detectar si un presupuesto que te han pasado tiene alguna partida rara:

Fíjate en que cocina y baños se llevan casi una cuarta parte. Es donde más fácil es irse de presupuesto y donde más margen hay para ajustar sin que la obra pierda calidad: el mismo baño, con la misma mano de obra, puede multiplicar su coste solo por los sanitarios y el alicatado que elijas.

Las tres partidas donde se disparan las obras

1. Instalaciones que estaban peor de lo que parecía

En pisos anteriores a los años setenta es habitual encontrar instalación eléctrica sin toma de tierra, bajantes de fibrocemento o tuberías de plomo. No se ve hasta que se pica. Por eso en el presupuesto conviene dejar una partida de imprevistos del 5 al 10 %: si no hace falta, no se gasta.

2. Humedades

En Galicia esto no es una excepción, es la norma. Un muro con humedad por capilaridad o una fachada que filtra no se arregla pintando por encima: hay que tratar el origen. Si no, en dos inviernos vuelve a salir y la reforma se te ha estropeado. Merece la pena diagnosticarlo antes de empezar, no después.

3. Cambios sobre la marcha

Es, con diferencia, lo que más encarece las obras. Mover un tabique cuando ya está hecha la instalación eléctrica significa deshacer trabajo pagado. No es que no se pueda cambiar de idea: es que cuanto antes se decida, más barato sale.

Cuánto se tarda

Un piso de 80 a 100 m² se mueve entre 8 y 14 semanas de obra. Un desglose realista:

• Semana 1–2: demolición y retirada de escombro.
• Semana 3–5: instalaciones de fontanería, electricidad y climatización.
• Semana 5–8: albañilería, tabiquería, solados y alicatados.
• Semana 8–11: carpintería, cocina y baños.
• Semana 11–13: pintura, remates y limpieza de fin de obra.

A eso hay que sumarle lo de antes de empezar: el tiempo de presupuesto, la tramitación del permiso y, sobre todo, los plazos de entrega de materiales. Una encimera a medida o unas ventanas de aluminio pueden tardar seis semanas en llegar. Si se piden tarde, la obra se para con todo lo demás hecho.

Permisos: cuándo basta con una comunicación previa

Depende de lo que toques, y cada concello tiene sus matices, pero la regla general en la provincia de Ourense es esta:

• Comunicación previa si no se toca estructura ni fachada: cambiar solados, alicatados, instalaciones, carpintería interior o mover tabiques no portantes.
• Licencia de obra con proyecto técnico si se afecta a estructura, se abren o modifican huecos en fachada, se cambia el uso del local o se actúa en un edificio protegido.

En el casco histórico de Ourense y en algunos cascos antiguos de la provincia hay condicionantes añadidos de protección patrimonial que conviene consultar antes de comprar, no después. Nosotros te decimos en qué caso está tu vivienda y te ayudamos con la documentación.

Qué debe llevar un presupuesto que puedas comparar

Si estás pidiendo varios presupuestos —haces bien—, asegúrate de que todos incluyen lo mismo. Si no, no los estás comparando. Un presupuesto serio lleva:

• Partidas desglosadas, no un precio único por «reforma integral».
• Mediciones en metros cuadrados o unidades, no «lo que salga».
• Marca y modelo de los materiales clave: sanitarios, caldera, ventanas, suelo.
• Si la gestión de residuos y los contenedores van incluidos.
• Si la limpieza de fin de obra va incluida (en la nuestra, sí).
• Plazo de ejecución y calendario de pagos por hitos.
• Qué pasa si aparecen imprevistos y cómo se aprueban.

Ese último punto es el que más disgustos evita. En nuestros presupuestos, ningún trabajo extra se ejecuta sin que lo hayas aprobado antes por escrito.

Por qué contratar todos los gremios a una sola empresa

Puedes contratar por tu cuenta al electricista, al albañil, al fontanero y al pintor. Sale algo más barato sobre el papel y funciona bien si tienes tiempo para coordinarlos. El problema aparece cuando el alicatador llega y la instalación eléctrica no está terminada: se pierde el día, y ese día lo pagas igual.

Cuando toda la obra va con una sola empresa, la coordinación es problema nuestro y no tuyo. Hablas con una persona, hay un solo presupuesto, un solo plazo y un solo responsable si algo falla. Eso es exactamente lo que hacemos en Loureiro Soluciones.